Bất động sản đầu tư có khấu hao không?

Bất động sản đầu tư có khấu hao không?

Bất động sản đầu tư có khấu hao không? Tìm hiểu quy định VAS 05, trường hợp được trích khấu hao, không khấu hao và lưu ý quan trọng khi hạch toán.

Khái niệm, căn cứ pháp lý và bối cảnh áp dụng

Bất động sản đầu tư là tài sản được nắm giữ để kiếm tiền thuê hoặc chờ tăng giá, chứ không phải để sử dụng trong sản xuất, cung cấp dịch vụ, cho thuê thông thường hoặc bán trong kỳ hoạt động kinh doanh. Theo VAS 05 và Thông tư 200/2014/TT-BTC, đây là những tài sản được doanh nghiệp đầu tư nhằm mục đích thu lợi nhuận lâu dài. Việc phân loại đúng là cực kỳ quan trọng để áp dụng chế độ kế toán phù hợp.

Về trích khấu hao, khoản 1 Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC quy định rõ: bất động sản đầu tư được nắm giữ chờ tăng giá sẽ không trích khấu hao. Ngược lại, bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động phải được trích khấu hao theo nguyên tắc tài sản cố định hữu hình. Ví dụ, một tòa nhà văn phòng mua để cho thuê sẽ phải khấu hao, trong khi một lô đất mua chỉ để chờ giá lên sẽ không.

Các chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) và Thông tư 200/2014/TT-BTC (cho doanh nghiệp lớn) hoặc Thông tư 133/2016/TT-BTC (cho SME) là căn cứ pháp lý chính. Việc phân biệt rõ hai trường hợp này giúp doanh nghiệp tránh sai sót trong việc ghi nhận chi phí khấu hao.

Tiêu chí BĐS Đầu tư cho thuê BĐS Đầu tư chờ tăng giá
Mục đích Thu tiền thuê định kỳ Thu lợi từ tăng giá trị
Khấu hao Phải trích khấu hao Không trích khấu hao
Phân loại TK 217 (BĐSĐT) TK 217 (BĐSĐT)

Cách tính, hạch toán, kê khai và quyết toán trong thực tế tuân thủ VAS

Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm toàn bộ chi phí hợp lý mà doanh nghiệp phải bỏ ra để có được tài sản và đưa vào trạng thái sẵn sàng sử dụng. Nguyên tắc này tuân thủ quy định xác định nguyên giá tài sản cố định theo Thông tư 200/2014/TT-BTC.

Các khoản chi phí được vốn hóa bao gồm giá mua, lệ phí trước bạ, chi phí môi giới, chi phí chuẩn bị mặt bằng, chi phí lắp đặt, vận chuyển và chạy thử. Ngược lại, những chi phí phát sinh ban đầu không cần thiết hoặc bất thường sẽ không được tính vào nguyên giá.

Khi mua bất động sản đầu tư, kế toán ghi nhận theo từng trường hợp. Nếu trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào được khấu trừ thì ghi: Nợ TK 217, Nợ TK 133 / Có TK 111, 112. Nếu mua trả chậm hoặc không được khấu trừ thuế GTGT thì ghi: Nợ TK 217 (tổng giá thanh toán) / Có TK 331, 111, 112.

Doanh nghiệp thường áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng cho bất động sản đầu tư, dựa trên thời gian sử dụng hữu ích của tài sản tương tự. Thời gian này cần có cơ sở hợp lý và được rà soát định kỳ. Chi phí khấu hao được ghi nhận hàng kỳ vào TK 632 hoặc TK 642 tùy mục đích sử dụng.

Khấu hao được hạch toán: Nợ TK 632 hoặc 642 / Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư. Quy trình khấu hao vẫn tiếp tục ngay cả khi tài sản tạm ngừng cho thuê. Hồ sơ khấu hao đầy đủ là căn cứ quan trọng phục vụ kê khai và quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cuối năm.

Tham khảo thêm: Hạch toán bất động sản đầu tư

Sai sót thường gặp, rủi ro, case study & kinh nghiệm xử lý

Một sai sót phổ biến là doanh nghiệp trích khấu hao bất động sản đầu tư chỉ giữ chờ tăng giá, vi phạm quy định tại Thông tư 200. Việc này khiến chi phí khấu hao không hợp lệ và bị loại khi quyết toán thuế TNDN, làm tăng số thuế phải nộp.

Doanh nghiệp cũng thường thiếu chứng từ gốc, hóa đơn liên quan đến nguyên giá và chi phí phát sinh. Khi hồ sơ chứng minh không đầy đủ, cơ quan thuế sẽ không chấp nhận chi phí, dẫn đến rủi ro bị loại trừ. Ngoài ra, việc hạch toán sai nguyên giá hoặc bỏ sót các khoản chi phí liên quan cũng làm sai lệch báo cáo tài chính.

Rủi ro lớn nhất từ các sai sót trên là bị truy thu thuế thu nhập doanh nghiệp, kèm theo tiền phạt và tiền chậm nộp. Để tránh rủi ro, doanh nghiệp cần rà soát mục đích sử dụng bất động sản đầu tư, bảo đảm chứng từ hợp lệ và ghi nhận đúng nguyên giá ngay từ đầu.

Về kinh nghiệm xử lý khi bị thanh tra thuế, doanh nghiệp nên chuẩn bị đầy đủ chứng từ và sổ sách kế toán. Nếu phát hiện sai sót, cần chủ động giải trình, điều chỉnh báo cáo tài chính và quyết toán thuế theo hướng dẫn. Một SME từng trích khấu hao lô đất mua để chờ tăng giá đã bị cơ quan thuế yêu cầu loại chi phí; doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh sổ sách, nộp bổ sung thuế TNDN và tiền phạt, đồng thời rút kinh nghiệm về phân loại tài sản.

FAQ

Bất động sản đầu tư có phải trích khấu hao không?

Có, nếu bất động sản đó được cho thuê hoạt động hoặc sử dụng trong hoạt động kinh doanh. Nếu giữ chờ tăng giá thì không trích khấu hao theo Thông tư 200/2014/TT-BTC.

Nguyên giá bất động sản đầu tư gồm những chi phí nào?

Bao gồm tất cả chi phí hợp lý để sở hữu và chuẩn bị đưa tài sản vào sử dụng, như giá mua, lệ phí, chi phí môi giới, chi phí cải tạo (nếu có), không bao gồm các chi phí không cần thiết hoặc không bình thường.

Có thể thay đổi phương pháp và thời gian khấu hao bất động sản đầu tư không?

Có, doanh nghiệp dựa trên điều kiện thực tế và tài sản cùng loại để ước tính thời gian và chọn phương pháp khấu hao phù hợp, nhưng phải có cơ sở hợp lý, tuân thủ VAS và được phê duyệt theo quy định.

Khi bị thanh tra thuế, nếu phát hiện sai sót trong việc trích khấu hao bất động sản đầu tư thì xử lý thế nào?

Cần chuẩn bị đầy đủ chứng từ, giải trình với cơ quan thuế, điều chỉnh sổ sách kế toán và quyết toán thuế theo hướng dẫn. Có thể bị truy thu thuế và phạt nếu sai phạm nghiêm trọng.

Việc hiểu rõ quy định về khấu hao bất động sản đầu tư giúp kế toán SME hạch toán chính xác và tuân thủ VAS cũng như Thông tư 200/2014/TT-BTC. Từ khái niệm, nguyên tắc ghi nhận đến xử lý tình huống thực tế, kế toán cần cập nhật thường xuyên để đảm bảo báo cáo tài chính minh bạch và hạn chế rủi ro thuế.

Bài viết cùng chủ đề