Cho thuê nhà bao nhiêu thì phải đóng thuế

cho thuê nhà bao nhiêu thì phải đóng thuế là câu hỏi mà hầu hết cá nhân và kế toán doanh nghiệp đều gặp khi ký hợp đồng thuê nhà. Từ nay đến hết 31/12/2025, nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch vượt 100 triệu đồng thì phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Từ 01/01/2026, ngưỡng này tăng lên 200 triệu đồng/năm. Hiểu đúng ngưỡng, cách tính thuế và cách hạch toán theo chuẩn mực kế toán, Thông tư 200 sẽ giúp kế toán SME hạn chế rủi ro khi quyết toán, kiểm tra thuế và lập báo cáo tài chính.

1. Ngưỡng doanh thu và các loại thuế áp dụng khi cho thuê nhà

1.1. Ngưỡng 100 triệu và 200 triệu theo từng giai đoạn

Với cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà, cơ quan thuế đang áp dụng ngưỡng doanh thu để xác định có phải nộp thuế GTGT và TNCN hay không. Doanh thu được tính trên tổng số tiền cho thuê trong một năm dương lịch, cộng gộp tất cả hợp đồng và tất cả tài sản cho thuê.

Từ nay đến hết 31/12/2025, nếu doanh thu trong năm không vượt 100 triệu đồng thì không phát sinh thuế GTGT, thuế TNCN. Từ 01/01/2026, ngưỡng miễn thuế này được nâng lên 200 triệu đồng/năm, tạo dư địa lớn hơn cho cá nhân cho thuê nhà quy mô nhỏ.

Giai đoạn	Doanh thu trong năm	Thuế GTGT	Thuế TNCN
Đến 31/12/2025	≤ 100 triệu/năm	Không nộp	Không nộp
Từ 01/01/2026	≤ 200 triệu/năm	Không nộp	Không nộp

1.2. Các loại thuế thường gặp khi vượt ngưỡng

Khi doanh thu cho thuê vượt ngưỡng, cá nhân phải nộp ba nhóm nghĩa vụ chính: thuế GTGT, thuế TNCN và lệ phí môn bài. Tỷ lệ thuế phổ biến là GTGT 5% và TNCN 5% trên doanh thu cho thuê, căn cứ Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Lệ phí môn bài phụ thuộc vào doanh thu năm trước liền kề. Kế toán cần đọc kỹ hợp đồng để xác định doanh thu tính thuế, phân biệt giá thuê đã bao gồm thuế hay chưa nhằm tránh tính sai. Đây là bước đầu tiên trước khi đi vào hạch toán trên sổ sách doanh nghiệp.

2. Cách áp dụng vào thực tế và hạch toán theo chuẩn mực kế toán

2.1. Xác định doanh thu tính ngưỡng đúng cách

Doanh thu tính ngưỡng là tổng số tiền cho thuê nhà trong năm dương lịch, không tính theo số căn hay số phòng. Nếu một cá nhân có hai hợp đồng, mỗi hợp đồng 6 triệu/tháng, thì doanh thu phải cộng gộp thành 12 triệu/tháng để so với ngưỡng.

Trường hợp nhận tiền trước nhiều năm, kế toán cần phân bổ doanh thu bình quân theo từng năm. Ví dụ, hợp đồng 600 triệu cho 3 năm, doanh thu tính ngưỡng là 200 triệu/năm. Cách phân bổ này phù hợp nguyên tắc ghi nhận doanh thu của VAS 14 và giúp xác định đúng năm phát sinh thuế.

2.2. Cách tính thuế và minh họa nhanh cho kế toán SME

Giả sử doanh thu cho thuê nhà năm 2025 là 180 triệu đồng, cá nhân phải nộp thuế GTGT 5% và TNCN 5%. Thu nhập tính thuế là toàn bộ 180 triệu, thuế GTGT là 9 triệu và thuế TNCN cũng 9 triệu. Nếu hợp đồng quy định doanh nghiệp nộp thuế thay, kế toán doanh nghiệp cần tính tổng chi phí thuê gồm tiền nhà và phần thuế nộp thay.

Khi sang năm 2026, cùng mức doanh thu 180 triệu, cá nhân sẽ không phải nộp thuế GTGT và TNCN do không vượt ngưỡng 200 triệu. Đây là điểm quan trọng để tư vấn thời điểm ký hợp đồng, đặc biệt với các chủ nhà có doanh thu sát ngưỡng.

2.3. Hạch toán chi phí thuê nhà ở doanh nghiệp theo Thông tư 200

Theo VAS 06 và Thông tư 200, phần lớn hợp đồng thuê nhà của doanh nghiệp là thuê hoạt động. Chi phí thuê được ghi nhận vào chi phí quản lý doanh nghiệp hoặc chi phí sản xuất theo kỳ, không ghi nhận tài sản thuê trên bảng cân đối kế toán.

Ví dụ, công ty thuê nhà làm văn phòng 20 triệu/tháng, giá đã bao gồm thuế, chủ nhà tự nộp: kế toán ghi Nợ 642, Có 111 hoặc 112. Nếu doanh nghiệp nộp thuế thay cho chủ nhà và khoản thuế này được tính vào giá thuê, kế toán ghi tăng Nợ 642 cho phần thuế và đồng thời hạch toán các tài khoản thuế tương ứng theo quy định.

3. Sai lầm thường gặp khi xác định thuế cho thuê nhà và cách khắc phục

3.1. Chỉ nhìn từng hợp đồng, không cộng gộp doanh thu

Nhiều cá nhân và kế toán chỉ xem xét doanh thu trên từng hợp đồng riêng lẻ rồi kết luận không vượt 100 triệu hoặc 200 triệu. Điều này dẫn đến bỏ sót nghĩa vụ thuế, đặc biệt khi có nhiều hợp đồng nhỏ trong cùng năm.

Để khắc phục, kế toán nên lập bảng theo dõi doanh thu cho thuê tài sản theo từng tháng, từng hợp đồng và tổng hợp theo năm. Thông tin này còn hỗ trợ lập báo cáo tài chính và làm việc với kiểm toán khi doanh nghiệp là bên thuê hoặc bên cho thuê lại mặt bằng.

3.2. Xử lý sai tiền thuê trả trước nhiều năm

Sai sót phổ biến là coi toàn bộ tiền trả trước là doanh thu hoặc chi phí của một năm, dẫn đến vượt ngưỡng thuế không đúng thực tế. Về góc độ chuẩn mực kế toán, khoản này cần được phân bổ đều cho thời gian thuê, phù hợp VAS 14.

Kế toán doanh nghiệp nên dùng tài khoản trả trước để phân bổ dần chi phí thuê qua các kỳ. Khi tư vấn cho chủ nhà cá nhân, cần giải thích rõ rằng doanh thu tính ngưỡng cũng nên phân bổ tương tự để xác định đúng năm phải nộp thuế.

3.3. Không hạch toán đầy đủ phần thuế nộp thay chủ nhà

Với SME, trường hợp doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân và nộp thuế GTGT, TNCN thay khá phổ biến. Nếu kế toán chỉ hạch toán tiền thuê “net” cho chủ nhà mà quên ghi nhận phần thuế nộp thay, chi phí doanh nghiệp sẽ bị thấp hơn thực tế.

Cách xử lý chuẩn là cộng cả phần thuế nộp thay vào chi phí thuê nếu hợp đồng quy định doanh nghiệp chịu. Khi có hóa đơn, chứng từ hợp lệ, phần thuế GTGT được khấu trừ sẽ ghi nhận vào tài khoản thuế giá trị gia tăng được khấu trừ, đảm bảo phù hợp Thông tư 200 và VAS 06.

4. FAQ về cho thuê nhà bao nhiêu thì phải đóng thuế

4.1. Doanh thu tính theo năm hay theo hợp đồng?

Doanh thu được tính theo năm dương lịch, không theo từng hợp đồng. Tất cả tiền thu từ cho thuê nhà, căn hộ, phòng trọ trong năm phải cộng lại để so với ngưỡng 100 triệu hoặc 200 triệu.

4.2. Cho thuê 1 căn nhà nhưng giá cao có phải nộp thuế không?

Số lượng căn nhà không quan trọng, cơ quan thuế chỉ xem doanh thu. Nếu chỉ cho thuê 1 căn nhưng tổng tiền thuê trong năm vượt ngưỡng quy định thì vẫn phải nộp thuế GTGT và TNCN theo tỷ lệ 5% + 5%.

4.3. Dưới ngưỡng có phải kê khai thuế không?

Trường hợp doanh thu dưới ngưỡng, cá nhân thường không phải nộp thuế GTGT, TNCN. Tuy nhiên, nên lưu hợp đồng, chứng từ thanh toán để chứng minh doanh thu khi cơ quan thuế yêu cầu hoặc khi làm việc qua doanh nghiệp thuê nhà.

4.4. Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân có được tính chi phí hợp lý không?

Nếu hợp đồng, chứng từ đóng thuế đầy đủ và phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp được tính toàn bộ tiền thuê và phần thuế nộp thay vào chi phí được trừ. Kế toán cần hạch toán đúng tài khoản theo Thông tư 200 để tránh bị loại chi phí khi thanh tra, kiểm toán.

Tóm lại, mức doanh thu quyết định cho thuê nhà bao nhiêu thì phải đóng thuế và ảnh hưởng trực tiếp tới nghĩa vụ GTGT, TNCN của cá nhân cũng như chi phí doanh nghiệp. Kế toán SME nên chủ động theo dõi doanh thu, rà soát hợp đồng, lập bảng phân bổ tiền thuê và hạch toán đúng theo VAS, Thông tư 200. Đây là cơ sở quan trọng để bảo vệ doanh nghiệp khi quyết toán, đồng thời tư vấn được cho chủ nhà về thời điểm ký hợp đồng và cơ cấu giá thuê phù hợp quy định thuế hiện hành.

Đọc thêm: Doanh nghiệp siêu nhỏ có được miễn thuế TNDN không

Bài viết cùng chủ đề

::contentReference[oaicite:0]{index=0}